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​上海房价被我们分成了9层!一房一万「房价等高线」数据分析系列!

2009年的时候,上海内中外环的房价分别是3/2/1(万/㎡),也是从那个时候开始,环线梯队成为很多人对上海房价的基本认知

后来的房价发展,也在不断强化这一点:从2009-2016年的7年时间里,上海内中外环的房价梯队完成了3/2/1→9/6/3(万/㎡)的蜕变,各环线之间依旧保持着相当的规律性,堪称上海房价的“相对论”


【资料图】

这是上海房价的1.0时代

整个上海楼市就像一张“靶纸”,以人民广场为圆心,均匀向外扩散,距离中心越近,房价越高;距离中心越远,房价越低

从侧面看,就像一个金字塔,结构简单,层次分明!

从2016年到2023年,又一个7年过去,这期间上海城市发展迅猛扩张,房价梯队也发生了剧烈变化

上海房价的2.0时代到来

最明显变化的莫过于,上海楼市从单一中心向多中心演化,在不同中心之间相互影响之下,房价不再是均匀扩散

1.0时代的环线梯队对房价的解释开始乏力,这个时候的上海房价,从侧面看就像一个山脉,主峰之外,新的山峰在不断涌现

这个时候怎么描述房价呢?

初中地理中用来描画山脉海拔和走向的「等高线」给了我们灵感

结合楼市特点及大数据,一房一万画出了最能描述房价2.0时代的「上海房价等高线」

在房价等高线中,环线梯队弱化,不少中环板块也能比肩内环,前滩、新江湾、张江、唐镇等新兴板块正在成为新的“山峰”

当然,房价等高线的价值远不止于此,欢迎转发收藏,评论区留言探讨

1、

突破环线

上海房价的多中心化

上海的多中心化发展由来已久,早在1999年就划定了最早的四大城市副中心:

真如、徐家汇、五角场、花木,分别辐射上海的西北、西南、东北和东南四大方向

经过近20年发展,徐家汇已经成功晋级中央活动区,五角场和花木也各有斩获,多中心发展初见成效!

到2017年的上海2035规划,当前的多中心体系最终确立

1个城市主中心(中央活动区)

9个主城副中心

5个新城中心

规划是起点,房价是结果!

在「上海房价等高线」中,我们可以清晰的看到不同“中心”发展的差异

中央活动区牢牢占据着上海房价的制高点,囊括了几乎所有均价超15万/㎡的小区

9个主城副中心中分成了两个梯队:

第一梯队:江湾-五角场、金桥、张江、花木-龙阳路、莘庄、虹桥,分别占据了各自所在区域内的制高点,尤其以江湾-五角场、张江为最,大量小区均价处于12-15万/㎡区间内

第二梯队:宝山-吴淞、川沙、真如,这也是大家诟病最多的副中心,体现在房价上就是泯然众人,尤其是宝山-吴淞和川沙,大量均价处于4.5-6万/㎡区间的小区,规划优势仍待挖掘

五大新城中,除了嘉定新城成功“联通”市区晋级成为「半岛」外,其余四个新城依然是孤岛独悬,房价表现上,只有嘉定新城和松江新城出现均价6-8万/㎡区间的小区

而在规划之外,一些“意料之外”的板块成长为“山峰”,突破了规划和环线的枷锁

徐汇滨江、大宁跻身内环、唐镇、徐泾、高行、浦江比肩中环,这些突破外环线的板块,可以说是上海楼市未来的种子选手!

也为我们找到“下一个房价高地”提供了契机

2、

未来10年

下一个高地是谁?

城市副中心发展的参差不齐和突破环线板块的意外崛起有什么共性?

高能级产业和高品质新房

先来说产业:

在相对论里有一个关于时空弯曲的描述,天体的存在会对周边的时空产生影响,而且质量越大的天体,时空弯曲越明显

在楼市里,这个“天体”就是产业!产业的能级越高,对周边房价的带动也越明显

这一点很好印证,对比上海市高新技术产业热力图和上海房价等高线,高新产业热力值越高,相对应板块的房价也就越高

上海市高新技术产业热力图

再来说说高品质新房:

为什么唐镇能晋升?因为张江的高能级产业为板块带来了充足购买力!徐汇滨江、大宁同样如此

这里也有一个问题:张江周边的板块很多,为什么只有唐镇异军突起?

这就不得不提到「国际社区」,唐镇在发展之初就是走高端居住路线,大量别墅产品和高品质平层住宅,营造了舒适、宜居、品质的居住氛围,承接了张江的中高端购买力,而反观站在唐镇身后的周康、御桥、川沙,差距一目了然!

这就是高品质居住的重要性!

再广泛一点的表述就是:大量成片新房供应

一房一万之前对次新商品房、早期商品房、老公房、动迁房进行房价走势分分析,得出的结论是:次新商品房的房价涨幅远超其余三种住宅,对高房价的贡献最多

在上海房价等高线中,前滩、陆家嘴北滨江、徐汇滨江、大宁、高行的崛起;塘桥、北蔡、世博的没落就是例证!

所以,高能级产业和高品质新房是房价高地的充分必要条件,按照这样的标准,在全市范围寻找符合条件的板块

黄浦滨江、东外滩、三林滨江、桃浦、南大、吴泾、临港,依托中央活动区或自身产业势能,再加上大量高品质新房供应,答案一目了然

总结

从单一中心的1.0时代到多中心化的2.0时代,上海楼市一路风雨走来,承载了太多人的惊喜和失落,房价是结果而不是起点,这背后是产业发展和城市的更新建设,强者恒强,但新生力量也在逐渐成长

找到适合自己的房子,从过往中总结把握未来趋势,等到再回首,轻舟已过万重山

关于上海房价等高线的解读,还有很多非常有价值的点值得挖掘,今天的文章只是开个头,接下来一房一万「上海房价等高线」系列文章会陆续推出,关注一房一万,后续更精彩

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